Comment évaluer la valeur marchande de la propriété

Lorsqu'il s'agit d'acheter ou de vendre une propriété pour votre entreprise, le point de départ est de déterminer la valeur de la propriété. Cela semble assez simple - vous voyez sûrement ce qui a déjà été vendu dans votre localité et vous l'utilisez comme point de départ? Malheureusement, l'évaluation de la propriété - et en particulier de la propriété commerciale - n'est pas aussi simple. Si c'était le cas, il n'y aurait pas besoin d'évaluateurs professionnels dans ce domaine.

Quelle est la valeur marchande?

La valeur marchande est une opinion professionnelle de ce qu'une propriété se vendrait sans lien de dépendance - c'est-à-dire à un acheteur indépendant, sans aucune concession ni contrepartie - en fonction du marché immobilier local, de l'offre et de la demande, des autres propriétés similaires vendues dans le région, et les caractéristiques et avantages spécifiques de la propriété.

Ce n'est pas la même chose que le prix du marché d'une propriété, qui peut être supérieur ou inférieur à la valeur marchande. C'est parce que le prix est celui pour lequel le vendeur accepte de vendre la propriété. Cela peut être la même que la valeur marchande, ou le vendeur peut accepter un prix inférieur pour la propriété parce que, par exemple, il a besoin d'une vente rapide.

Trois méthodes d'évaluation différentes

Il existe également une définition beaucoup plus longue de la valeur marchande, et cela dépend du type de méthode d'évaluation utilisée. Il existe trois principales méthodes d'évaluation aux États-Unis: l' approche de comparaison des ventes , l' approche du coût et l' approche du revenu . Une partie du travail d'un évaluateur est de savoir quelle méthode utiliser pour une propriété donnée dans un endroit donné.

Avant d'examiner les trois approches, gardez à l'esprit qu'un bon pourcentage de la valeur d'une propriété est subjectif . Décider de la valeur d'une propriété est plus un art que de la science, et certaines parties du processus peuvent être un peu difficiles à comprendre. Vous pouvez demander à trois évaluateurs différents d'évaluer la même propriété et obtenir trois réponses différentes.

Cela est particulièrement vrai pour une propriété commerciale où la rareté pourrait jouer un rôle dans l'évaluation de la propriété. Les valorisations peuvent être espacées de plusieurs dizaines de milliers de dollars dans certains cas!

Évaluation de la maison à l'aide de l'approche de comparaison des ventes

L'approche de comparaison des ventes est la méthode la plus fréquemment utilisée pour déterminer la valeur des biens immobiliers résidentiels, bien qu'elle soit également appropriée pour évaluer certains types de propriétés commerciales. En utilisant cette approche, la valeur de la propriété est basée sur les propriétés similaires vendues récemment sur le même marché. Ces propriétés sont appelées «comparables» ou «comps» - d'où le terme approche de comparaison des ventes .

Voici comment ça fonctionne:

  1. Notez les caractéristiques de la propriété

  2. Commencez par énumérer les caractéristiques et les avantages de la propriété, par exemple:

    • Pieds carrés.
    • La taille du lot.
    • Emplacement.
    • Âge.
    • Nombre de chambres et salles de bain (si résidentielles).
    • S'il s'agit d'un usage commercial, la meilleure utilisation possible de la propriété (par exemple, bureau, commerce de détail, entrepôt)
    • État général (bon, moyen, mauvais).
    • Garages, piscines, mises à niveau

      -

      tout ce qui rend cette propriété différente des autres propriétés de la communauté.

  3. Trouver des propriétés comparables

  4. L'étape suivante consiste à trouver les prix de vente d'au moins trois propriétés comparables à la propriété en question. Cela signifie qu'ils doivent partager certaines, ou idéalement toutes, des fonctionnalités que vous avez répertoriées. Notez toutes les caractéristiques différentes, telles qu'une superficie inférieure en pieds carrés - vous aurez besoin de ces informations plus tard.

  5. Si vous avez accès au service de listes multiples, vous pouvez facilement afficher une liste de compositions. Vous recherchez des propriétés qui se sont vendues au cours des trois à six derniers mois - les marchés immobiliers évoluent si rapidement que les prix de vente plus anciens seront dépassés. Faites attention à l'adresse de vos propriétés comparables. L'emplacement est un élément clé de l'évaluation immobilière, en raison de facteurs tels que le transport et la qualité de l'école, vous recherchez donc des propriétés dans le même quartier et idéalement à quelques rues de la propriété en question.

  6. Si vous n'avez pas accès à la MLS, vous pouvez trouver une grande partie de ces informations sur Zillow; vous devrez juste creuser un peu plus.

  7. Calculer un prix de référence

  8. Une fois que vous avez trouvé vos comparables, exécutez un calcul rapide pour obtenir une évaluation de référence pour la propriété en question. Par exemple, si vous trouvez trois propriétés comparables qui se sont vendues respectivement 450 000 $, 480 000 $ et 435 000 $, vous prendriez la moyenne de ces chiffres - 455 000 $.

  9. Une autre option consiste à trouver un prix au pied carré (ppsf), ce qui est utile si vos compositions sont plus grandes ou plus petites que votre propriété en question. Par exemple, supposons que la propriété de 450 000 $ était de 2 000 pieds carrés (225 $ ppsf), la propriété de 480 000 $ de 2 200 pieds carrés (218 $ ppsf) et la propriété de 435 000 $ était de 1 950 pieds carrés (223 $ ppsf). Le ppsf moyen est de 222 $. Pour une propriété visée de 2 300 pieds carrés, cela équivaudrait à une évaluation de base de 510 600 $.

  10. Ajoutez-en, soustrayez-en

  11. Comme expliqué précédemment, évaluer la propriété est plus un art que de la science - et c'est à ce moment-là que l'évaluation devient subjective. Les caractéristiques physiques représentent les différences les plus évidentes entre deux propriétés comparables - l'une peut être en meilleur état que l'autre, ou l'une peut avoir un garage tandis que l'autre n'en a pas. Par conséquent, vous devez ajuster le prix à la hausse ou à la baisse pour tenir compte de la qualité, de l'état, du design et des caractéristiques spéciales.

  12. Par exemple, si une propriété située dans la rue suivante s'est vendue récemment mais qu'elle a une vue, alors que la propriété en question donne sur un mur de briques, vous devrez peut-être réduire la valeur de base de la propriété en question. C'est rudimentaire, mais c'est le mieux que vous puissiez faire sans l'œil expérimenté d'un évaluateur professionnel.

Évaluation des terres à l'aide de l'approche du coût

L'approche du coût commence par calculer le coût de reconstruction de la propriété, soit comme une réplique exacte du bâtiment actuel, soit pour la construction d'un bâtiment similaire avec des caractéristiques et des équipements comparables mais avec des matériaux de construction modernes.

L'évaluateur déduit ensuite un montant pour la dépréciation accumulée, qui représente la réduction de la valeur de la propriété au fil du temps en raison de l'obsolescence ou de l'usure. La théorie ici est que personne ne paierait plus pour une propriété existante qu'il n'en coûterait pour construire la même propriété à partir de zéro.

L'approche du coût est privilégiée dans les constructions plus récentes ou pour l'évaluation des propriétés à usage spécial où il n'y a pas suffisamment de propriétés similaires pour comparaison. Si vous évaluez une propriété commerciale, une propriété industrielle ou un terrain nu, c'est peut-être l'approche la plus fiable.

Voici comment procéder:

  1. Estimer la valeur du terrain, en l'imaginant vacant

  2. La comparaison directe est la méthode la plus courante pour estimer la valeur des terrains vacants - à quoi ont récemment vendu les autres parcelles? Par exemple, utilisez un estimateur de la valeur foncière de 50 000 $.

  3. Estimer le coût de construction du bâtiment

  4. Idéalement, vous résumerez le coût de tous les éléments de construction séparés tels que le toit, la charpente et la plomberie. Cependant, cet exercice est assez fastidieux et il vaut mieux laisser les estimateurs des coûts. Travailler avec une estimation forfaitaire par pied carré est plus facile - un appel téléphonique à un architecte ou à une entreprise de construction pourrait vous aider ici.

  5. Par exemple, s'il en coûte à une entreprise de construction 100 000 $ pour mettre en place un entrepôt de 2 000 pieds carrés, le tarif sera de 50 $ le pied carré. Multipliez ce taux par la superficie de bâtiment de la propriété en question pour obtenir le coût de construction. Par exemple, supposons que votre entrepôt mesure 5 000 pieds carrés. Le coût de construction estimé sera de 250 000 dollars (5 000 x 50).

  6. Déduire un montant pour amortissement

  7. La dépréciation représente la perte de valeur à mesure qu'une propriété vieillit au fil du temps, soit en raison de l'usure, soit en raison de la perte d'utilité - un bureau moderne sera câblé pour gérer les méthodes de communication modernes, par exemple, alors qu'un immeuble de 40 ans peut ne pas être. La méthode d'amortissement la plus simple est la méthode de l' âge-vie , qui estime à quel point le bien se situe le long de sa durée de vie utile. Par exemple, si la propriété a 10 ans et a une durée de vie économique utile de 40 ans, la valeur de la construction doit être dépréciée de 25%. Dans cet exemple, cela vous laisse un coût de construction de 187 500 $.

  8. Trouvez la valeur

  9. Enfin, ajoutez la valeur du terrain au coût de construction amorti du bâtiment. Ici, la valeur de la propriété est de 50 000 $ + 187 500 $ = 237 500 $.

Approche du revenu pour les bâtiments loués

Si le bien en question est loué et génère un revenu, vous avez la possibilité de l’évaluer en utilisant la méthode du revenu. Cette méthode utilise les revenus locatifs du bien, ou son potentiel de revenus, pour justifier sa valeur marchande. Les immeubles à appartements et les duplex sont des exemples de propriétés que vous pourriez apprécier en utilisant l'approche du revenu.

Cette méthode devient un peu compliquée, et des livres entiers ont été écrits sur la façon de le faire.

Voici la version abrégée:

  1. Déterminer le revenu annuel net de la propriété

  2. Le revenu annuel net est le revenu locatif des locataires et des occupants. Si le bâtiment est vide ou partiellement vide, vous devrez estimer ce chiffre. Assurez-vous de prendre en compte les postes vacants . Avec un complexe d'appartements à logements multiples, par exemple, vous pouvez estimer que 20% des logements seront vacants pendant au moins un mois de l'année pour permettre le roulement des locataires. En tant que tel, le revenu locatif réel sera inférieur au chiffre global, qui suppose que le bâtiment est toujours entièrement occupé.

  3. Pour cet exemple, imaginez que vous évaluez un complexe d'appartements qui génère 500 000 $ de revenus locatifs par an.

  4. Trouvez le bénéfice net d'exploitation

  5. Le bénéfice net d'exploitation correspond aux revenus de la propriété moins toutes les dépenses d'exploitation raisonnablement nécessaires, telles que l'entretien, les services publics, les impôts fonciers, les activités de recouvrement et les honoraires du gestionnaire immobilier. Dans cet exemple, les dépenses totalisent 100 000 $. Par conséquent, l'avis d'intention s'élève à 400 000 $.

  6. Établir le taux plafond de la propriété

  7. Le taux de capitalisation ou «plafond» est le taux de rendement que vous attendez de la propriété en fonction des revenus locatifs. La formule du taux plafond est le NOI divisé par la valeur de la propriété . Ici, vous ne connaissez pas la valeur de la propriété - puisque c'est ce que vous essayez de calculer. Vous devez donc travailler à rebours et commencer par le taux plafond ou le rendement que vous souhaitez atteindre pour votre investissement.

  8. En tant qu'acheteur potentiel, vous pourriez décider qu'un rendement de 8% est moyen sur ce marché, et c'est ce que vous voulez obtenir de cet achat de propriété. Si vous ne pouvez pas négocier un prix qui atteint ce taux, vous rechercherez un investissement plus rentable.

  9. Exécutez le calcul de la valeur marchande de la propriété

  10. Divisez le NOI par le taux plafond pour arriver à la valeur de la propriété. L'évaluation de cet immeuble à appartements serait de 400 000 $ divisé par 8 pour cent (0,08), ou 5 millions de dollars.